15/5/2023

Immobilier en 2024 : Quels changements sont attendus ?

Immobilier en 2024 : Quels changements sont attendus ?
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Is it risky to invest in the stock market? If so, how much?

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À l'aube de cette nouvelle année, la curiosité grandissante entoure les contours que prendra le marché immobilier en 2024, suscitant un vif intérêt chez ceux qui envisagent des projets immobiliers. Les dynamiques changeantes du secteur peuvent influencer significativement les décisions liées à l'achat ou à la vente de biens immobiliers, soulignant l'importance d'une information approfondie pour éclairer les choix au moment opportun.

Dans cet esprit, nous vous proposons une exploration détaillée des mutations qui marqueront l'immobilier en 2024, offrant ainsi une perspective éclairée pour les futurs acquéreurs et vendeurs.

Voici une synthèse complète des évolutions à venir dans le paysage immobilier cette année, tout en faisant le point sur les projections prometteuses qui définiront le marché en 2024. Décortiquons ensemble les changements majeurs et anticipons les tendances à venir, afin que vous puissiez aborder vos projets immobiliers avec confiance et clairvoyance.

Une nouvelle baisse de prix de l’immobilier en 2024 ?

L'immobilier, rythmé par des cycles longs, s'inscrit dans une dynamique où les changements majeurs nécessitent plusieurs années pour se manifester pleinement. Cette évolution se déroule en plusieurs phases, depuis le ralentissement du marché jusqu'à l'éventuelle baisse des prix des biens immobiliers.

Les Cycles immobiliers en action :

  • Les cycles immobiliers se caractérisent par des périodes d'euphorie suivies de retournements de marché, où les baisses de prix ne sont pas immédiates.
  • Initialement, le marché subit un ralentissement plus ou moins marqué après une phase d'effervescence prolongée.
  • En observant les derniers chiffres et les tendances actuelles, nous constatons un net ralentissement du marché avec moins de 900 000 ventes prévues en 2023, comparé à plus de 1 200 000 en 2021.

Baisse des prix : Un tournant en 2023 :

  • La conjoncture actuelle indique une réelle phase de baisse des prix, illustrée par les prévisions des notaires du Grand Paris avec une estimation de -7 % pour les prix immobiliers en Île-de-France sur l'ensemble de l'année 2023.
  • Bien que la tendance à la baisse soit évidente, plusieurs facteurs limitent l'effondrement des prix, détaillés dans notre article dédié à "Pourquoi pas de krach immobilier en 2024." Ces éléments, appuyés par des chiffres officiels récents, permettent de formuler des perspectives éclairées pour les mois à venir.

Prévisions pour 2024 :

  • La diminution des prix des appartements et des maisons se poursuivra en 2024, mais la vitesse de ce déclin reste incertaine.
  • Notre suivi attentif des prochaines évolutions du marché nous permettra de fournir des analyses actualisées, éclairant ainsi les variations des prix immobiliers tout au long de l'année à venir. Restez informés pour anticiper et comprendre les nuances de ce panorama en constante évolution.

Les taux d’intérêt en 2024

Évolution récente des taux d'intérêt :

  • Depuis janvier 2022, les taux d'intérêt moyens ont connu une fluctuation significative, passant de 1.06 % à 2.34 % en janvier 2023, pour atteindre 4.12 % en décembre 2023.
  • Cette évolution, consultable sur notre page dédiée à l'évolution des taux de prêt immobilier sur quatre décennies, a indéniablement influencé le marché immobilier et impacté les budgets des acquéreurs.

Prévisions et tendances des taux d'intérêt en 2024 :

  • Sur les deux dernières années, les emprunteurs ont subi une baisse conséquente de leur capacité d'emprunt, oscillant entre 25 % et 30 %, en fonction de la durée du crédit.
  • Malgré l'espoir d'une amélioration, nos projections, détaillées dans l'article "Pas de (réelle) baisse des taux d’emprunt immobilier avant au moins 2025," ne laissent pas présager de fortes améliorations dans les premiers mois de 2024. La concurrence entre les banques, bien que présente, ne semble pas suffisante pour contrer la tendance à la hausse des taux observée en fin d'année 2023.

Perspectives et Conseils pour 2024 :

  • La BCE (Banque centrale européenne) n'anticipera pas de diminution de ses taux directeurs dans les trimestres à venir, notamment en raison du maintien de l'inflation en deçà de l'objectif de 2.00 %.
  • Il est vraisemblable que les taux d'intérêt demeurent au-dessus de 4.00 % tout au long de 2024, nécessitant une adaptation des projets immobiliers en conséquence.
  • Pour les emprunteurs à des taux élevés, la possibilité de renégocier leur prêt ou d'opter pour un rachat de crédit immobilier demeure une option à considérer, offrant des opportunités potentielles lorsque les taux rebaissent. Cependant, l'incertitude persiste quant au moment de cette éventuelle baisse, soulignant l'importance de comprendre le coût financier initial, notamment au cours des premières années.

Nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2024 : Ce Qui Change

Le PTZ : Un Appui Financier Restructuré

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) demeure une option de financement avantageuse pour l'acquisition d'un logement neuf en zone tendue ou d'un logement ancien nécessitant des travaux, à condition d'en faire sa résidence principale. Toutefois, il est réservé aux primo-accédants, excluant son utilisation pour des investissements locatifs.

Évolutions Majeures Annoncées pour le PTZ en 2024

  • Fin du PTZ pour la Construction de Maisons Individuelles Neuves : À compter du 1er janvier 2024, il n'est plus possible de financer la construction d'une maison individuelle neuve par le PTZ, même en zone très tendue. Le dispositif se recentre désormais sur les appartements neufs ou les biens existants nécessitant d'importants travaux.
  • Révision des Plafonds de Ressources et des Montants du PTZ :
  • Les plafonds de ressources maximum, condition préalable à l'éligibilité au PTZ, ont été augmentés.
  • Les montants du prêt à taux zéro ont également été réévalués à la hausse.

Ces modifications, annoncées par le gouvernement, visent à adapter le PTZ aux évolutions du marché immobilier et à renforcer son accessibilité pour les primo-accédants. Les ajustements apportés offrent ainsi une réponse plus ciblée aux besoins spécifiques des futurs propriétaires, favorisant l'accession à la propriété.

Évolution de la loi pinel : Anticipation des derniers avantages

Vers la suppression inéluctable de la loi pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel, qui a subi une première réduction de ses avantages en 2023, sera encore plus restreint en 2024. Après le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible d'acquérir un logement neuf pour un investissement locatif avec les avantages de la Loi Pinel.

Nouveaux paliers de réduction d'impôt en 2024

Les réductions d'impôt possibles en 2024, en fonction de la durée de l'investissement Pinel, sont les suivantes :

  • 27 000 € sur 6 ans (contre 36 000 € en 2023)
  • 31 500 € sur 9 ans (contre 45 000 € en 2023)
  • 36 000 € sur 12 ans (contre 54 000 € en 2023)

Pour obtenir des informations détaillées sur les conditions de la loi Pinel en 2024, référez-vous aux dernières directives officielles.

🔍 Avant de vous engager dans un investissement, envisagez d'explorer différentes alternatives, telles que l'achat en nue-propriété, une option moins connue mais offrant de nombreux avantages.

Il peut également être judicieux d'opter pour un investissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) tant que cette option fiscale reste plus avantageuse, notamment grâce au principe de l'amortissement du bien au réel, permettant de minimiser les impôts sur les loyers au cours des premières années.

Conditions d'accès au crédit immobilier en 2024 : Nouvelles perspectives

Fin des restrictions liées au taux d'usure en 2024 :

La levée des limitations liées au taux d'usure représente une évolution positive pour le crédit immobilier en 2024. Voici les principaux points à retenir :

  • Le taux d'usure, plafond du TAEG que les banques ne peuvent pas dépasser, a significativement augmenté en 2023.
  • Les problèmes de refus de crédit dus au dépassement du taux d'usure semblent désormais résolus, mettant fin aux perturbations sur le marché.

Maintien des normes du HCSF pour 2024 :

Les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) restent stables en 2024, conformément à la réunion du 4 décembre 2023 :

  • Durée maximale de financement de 25 ans.
  • Taux d'endettement plafonné à 35 %, incluant la prime d'assurance emprunteur.

Quelques ajustements mineurs des règles prudentielles sont à noter :

  • Non-prise en compte du prêt relais dans le taux d'endettement.
  • Possibilité d'emprunter sur 27 ans en cas de travaux de rénovation énergétique de plus de 10 % de l'opération, similaire au neuf.
  • Possibilité pour les banques de dérogation à 20 %, avec la possibilité de lisser ces dérogations sur 3 trimestres au lieu d'un seul.

🔍 Assurance Emprunteur :Aucune modification majeure au niveau de l'assurance emprunteur. Vous conservez le droit de demander une délégation d'assurance lors de la souscription d'un crédit immobilier ou de changer d'assurance de prêt avec la loi Lemoine. Prenez le temps de comparer les offres pour assurer vos crédits à moindre coût.

Évolutions fiscales et réglementaires en immobilier pour 2024

Fin des exonérations pour la location saisonnière et Airbnb

À compter du 1er janvier 2024, l'exonération d'impôts et de prélèvements sociaux pour la location saisonnière occasionnelle de la résidence principale, limitée à 760 €, prend fin. Désormais, toutes les sommes perçues via Airbnb seront soumises à l'imposition.

Changements dans la location de chambres en résidence principale

À partir du 15 juillet 2024, l'exonération d'impôts et de prélèvements sociaux pour ceux qui louent une chambre de leur résidence principale sous un certain montant n'est plus applicable. Les plafonds sont fixés à 199 € par m² en Île-de-France et 147 € dans les autres régions.

Prolongation de la loi Denormandie et évolution de MaPrimeRenov

  • Loi Denormandie Prolongée : La loi Denormandie pour investir dans l'ancien est prolongée jusqu'au 31 décembre 2024.
  • Réorientation de MaPrimeRenov : Une modification de l'aide MaPrimeRenov encourage désormais une rénovation thermique globale plutôt qu'un simple ajustement sur un élément spécifique (par exemple, le remplacement des fenêtres). Pour les ménages à revenus très modestes, la prise en charge d'une amélioration substantielle des résultats du DPE peut atteindre jusqu'à 90 % du coût des travaux, selon les prix des devis pour ces travaux.

Vers une levée du plafond de l'augmentation de l'IRL ?

Contexte de la loi du 7 juillet 2023

  • La loi en question maintient le plafonnement de la revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs à 3.50 %.
  • Cette mesure est en vigueur jusqu’au 1er trimestre 2024.

Impact sur les propriétaires bailleurs

  • Les limitations imposées ont empêché les propriétaires de compenser l'inflation en ajustant leurs loyers.
  • Cette contrainte a conduit à des difficultés financières pour les propriétaires.

Évolution récente de l'inflation

  • Une diminution de l'inflation est observée depuis quelques mois.
  • Cette tendance laisse présager une possible non-prolongation du plafond imposé par la loi.
  • En cas de non-prolongation du plafond, l'IRL pourrait suivre le rythme de l’inflation au cours des trimestres suivants de l’année.

Conséquences pour les propriétaires

  • En l'absence de plafonnement, les propriétaires pourraient ajuster les loyers en fonction de l'inflation.
  • Cela leur permettrait d'éviter les pertes financières liées à la mesure de protection des locataires.

Fin des locations pour les logements en classe G

À partir du 1er janvier 2025, les logements classés en classe G du DPE ne pourront plus être loués. Les propriétaires bailleurs disposent d'une période d'environ 1 an pour prendre des mesures.

Options stratégiques

  • Rénovation Énergétique :Entreprendre des travaux ciblés pour améliorer le DPE et ainsi regagner le droit de louer.
  • Stratégie de Cession :Opter pour la vente du bien, permettant à un nouvel investisseur d'effectuer les travaux avant la location ou à des occupants potentiels.

Impact chiffré

En 2023, près de 200 000 logements, dépassant une consommation de 450 KWh/m²/an, seront touchés par cette interdiction. D'ici 2025, environ 600 000 autres locations dans le secteur privé seront soumises à cette contrainte.

Anticipation pour 2028

En 2028, plusieurs millions de biens en classe F seront confrontés à une situation similaire. Il est impératif d'anticiper cette échéance en planifiant les mises aux normes dès que possible, d'autant plus que la pénurie d'artisans qualifiés dans de nombreuses régions peut entraîner des délais significatifs

Les résultats du nouveau DPE suscitent de nombreuses critiques, particulièrement en ce qui concerne les petites propriétés telles que les studios ou les T1. Il n'est pas surprenant d'anticiper des ajustements visant à remédier à cette situation dans les mois à venir.

Conclusion : Naviguer dans l'immobilier en 2024

En cette année charnière, l'immobilier se redessine avec des ajustements significatifs. Des cycles immobiliers en évolution aux taux d'intérêt fluctuants, chaque aspect du secteur nécessite une adaptation stratégique. Les transformations du PTZ, les révisions de la Loi Pinel, la levée des restrictions du taux d'usure, et les changements dans la location redéfinissent les règles du jeu.

La nouvelle ère immobilière exige anticipation et agilité. Que ce soit face aux défis du DPE, aux modifications des normes, ou aux ajustements attendus, rester informé et ajuster sa stratégie s'avérera crucial. En résumé, pour prospérer dans ce paysage en constante évolution, restez vigilant, adaptez-vous, et transformez les défis en opportunités.