L' article 669 CGI : tout ce que vous devez savoir

La transmission des droits d'usufruit ou la vente d'un bien en collaboration avec le plein propriétaire nécessite une compréhension approfondie de la valeur de l'usufruit. L'Article 669 du Code Général des Impôts (CGI) joue un rôle crucial dans ce processus, déterminant la valeur de l'usufruit d'un bien immobilier. Wealthcome vous guide à travers les tenants et aboutissants de cet article pour une évaluation précise.

Qu'est-ce que l'Article 669 CGI ?

Édicté par le Code Général des Impôts, l'Article 669 CGI vise à établir la valeur de l'usufruit d'un bien immobilier. Cette évaluation est essentielle pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit et de la taxe de publicité foncière. Deux facteurs principaux entrent en jeu : l'âge de l'usufruitier et la valeur de la pleine propriété. Un barème a été instauré pour faciliter le calcul de la répartition de la valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Barème de l'Article 669 CGI :

• Moins de 21 ans révolus : Usufruit (90%) - Nue-propriété (10%)
• 31 ans révolus : Usufruit (80%) - Nue-propriété (20%)
• 41 ans révolus : Usufruit (70%) - Nue-propriété (30%)
• 51 ans révolus : Usufruit (60%) - Nue-propriété (40%)
• 61 ans révolus : Usufruit (50%) - Nue-propriété (50%)
• 71 ans révolus : Usufruit (40%) - Nue-propriété (60%)
• 81 ans révolus : Usufruit (30%) - Nue-propriété (70%)
• 91 ans révolus : Usufruit (20%) - Nue-propriété (80%)
• Plus de 91 ans révolus : Usufruit (10%) - Nue-propriété (90%)

Le calcul de la valeur de l'usufruit se fait par le pourcentage selon l'âge multiplié par la valeur totale du bien. Par exemple, à 41 ans avec un usufruit estimé à 200 000€, la valeur de l'usufruit serait de 0,7 x 200 000€ = 140 000€. Il est à noter qu'un barème différent s'applique pour les usufruits temporaires.

Évolution du Barème

Bien que le barème en vigueur date du 1er janvier 2004, des modifications peuvent survenir, généralement en lien avec l'allongement de l'espérance de vie des Français. Ces ajustements restent rares, et le barème actuel demeure en place depuis plusieurs années.

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La Portée des Droits de l'Usufruitier et du Nu-Propriétaire

Conformément à l'article 544 du code civil, le droit de propriété englobe l'usus, le fructus, et l'abusus. L'usufruit et la nue-propriété découlent souvent de la dissociation de ces droits. L'usufruitier jouit du bien, tandis que le nu-propriétaire dispose du droit de vendre ou de donner le bien à l'expiration de l'usufruit.

Droits de l'Usufruitier :

• Jouissance des fruits du bien.
• Absence de droit de vendre le bien.
• Possibilité de consommer le bien dans le cas du quasi-usufruit.

Droits du Nu-Propriétaire :

• Droit réel de propriété.
• Bénéfice de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.

Modalités d'Évaluation de l'Usufruit et de la Nue-Propriété (Article 669 CGI)

L'évaluation repose sur le barème de l'Article 669 CGI, appliqué lors de donations, successions, ou transactions onéreuses. Le barème est obligatoire pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. En cas d'usufruit temporaire à durée fixe, une évaluation spécifique est prévue, représentant 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.

Il est impératif que l'acte mentionne l'âge de l'usufruitier. Comparé à l'usufruit viager, la valeur de l'usufruit à durée fixe ne peut excéder celle de l'usufruit viager, garantissant une évaluation équitable.

La compréhension de ces règles est essentielle pour une gestion patrimoniale éclairée.

Conclusion

L'Article 669 du Code Général des Impôts (CGI) revêt une importance cruciale dans l'évaluation de l'usufruit d'un bien immobilier, influençant directement le paiement des droits de mutation à titre gratuit et de la taxe de publicité foncière.

Grâce à un barème détaillé prenant en compte l'âge de l'usufruitier, cet article offre un cadre clair pour la répartition de la valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Bien que le barème puisse évoluer, les ajustements restent rares, mettant en évidence la stabilité de cette mesure fiscale. La compréhension de ces mécanismes est essentielle pour une gestion patrimoniale avisée et une transmission efficace des droits d'usufruit.