Calcul IFI : Les enjeux pour les CGP

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) demeure une composante structurante des conseils patrimoniaux pour des clients fortement exposés à l’immobilier. Pour un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), maîtriser le calcul de l’assiette, connaître les règles de déductibilité des passifs, identifier les exonérations possibles et chiffrer l’effet des montages (SCI, démembrement, statut LMP/LMNP, donations) est indispensable afin de proposer des scénarios robustes et juridiquement sûrs.

Cadre légal et chiffres-clés

• Seuil d’assujettissement : un foyer est redevable si son patrimoine immobilier net taxable > 1 300 000 € au 1er janvier.
• Barème (principales tranches) : le barème progressif s’applique sur la part taxable selon les tranches suivantes :
• • 0 – 800 000 € : 0 %
• • 800 001 – 1 300 000 € : 0,50 %
• • 1 300 001 – 2 570 000 € : 0,70 %
• • 2 570 001 – 5 000 000 € : 1,00 %
• • 5 000 001 – 10 000 000 € : 1,25 %
• • > 10 000 000 € : 1,50 %.

Déterminer la base taxable : méthode et points de vigilance

Qu’est-ce qui entre dans l’assiette ?

Constituent l’assiette l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier : immeubles bâtis et non bâtis, parts de SCI, parts de sociétés dont l’actif principal est immobilier, etc. Certains actifs (placements financiers, contrats d’assurance-vie) n’entrent pas dans l’assiette IFI.

Date et valorisation

La valeur retenue est la valeur vénale au 1er janvier. Toute méthode d’évaluation doit pouvoir être défendue en cas de contrôle (comparables, expertises, justificatifs). Des décotes (indivision, occupation, usure locative) peuvent être appliquées, sous réserve d’un étayage documentaire suffisant.

Déduction des dettes (passif déductible)

Sont en principe déductibles les dettes se rapportant aux biens immobiliers imposables : prêts d’acquisition, emprunts contractés pour financer des travaux, dettes d’amélioration, etc. L’administration précise les conditions dans le BOFiP : le lien juridique entre la dette et l’actif, le solde au 1er janvier et la preuve de l’affectation sont déterminants.

Règles spécifiques utiles au CGP

Résidence principale

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (sous conditions et sauf détention via certaines structures entraînant la perte de l’abattement). Cet abattement peut modifier sensiblement la base taxable pour des foyers fortement exposés à l’immobilier résidentiel.

Biens détenus via SCI / SCPI

La détention indirecte complexifie l’évaluation et le traitement fiscal : la qualification des parts (SCI de gestion vs société opérationnelle), les statuts et la nature des flux influent sur l’assiette et la déductibilité des dettes. Il convient d’examiner statuts et bilans.

Biens professionnels (exonération)

Les biens éligibles à la catégorie « biens professionnels » peuvent être exonérés d’IFI si les conditions (affectation, caractère principal de l’activité, lien entre le propriétaire et l’activité) sont remplies. Cette exonération constitue un levier important pour les entrepreneurs ; l’éligibilité doit toutefois être documentée rigoureusement.

Stratégies opérationnelles (actionnables pour le CGP)

Objectif : réduire l’assiette taxable de manière licite et cohérente avec la trajectoire patrimoniale (transmission, liquidité, rendement).

1) Optimiser la déductibilité des dettes

• Vérifier la nature juridique des emprunts, leur affectation effective et le solde au 1er janvier.
• Envisager, lorsque pertinent, le regroupement ou le refinancement pour clarifier l’affectation et maximiser la déductibilité.

Effet attendu : une dette correctement documentée peut abaisser la base nette et faire passer un foyer sous le seuil d’imposition.

2) Structurer via SCI + démembrement

• La donation en nue-propriété (démembrement) permet de réduire la valeur taxable du donateur tout en préparant la transmission.
• Il est impératif de chiffrer systématiquement la valeur de l’usufruit, le coût notarial et les incidences fiscales annexes avant mise en œuvre.

3) Requalification d’usage / LMP-LMNP

• Le statut de loueur professionnel (LMP) peut, sous conditions strictes, modifier l’assiette taxable ; il s’agit d’un levier complexe qui réclame une analyse précise des recettes et de la nature de l’activité.

4) Réévaluer l’usage des biens pour les chefs d’entreprise

• Examiner si un immeuble peut être qualifié d’outil professionnel (exonération possible) : exigence d’un dossier probant (prépondérance de l’usage professionnel, preuves comptables, lien opérationnel).

5) Don IFI et mécénat

• Pour certains clients, le don ouvrant droit à réduction IFI constitue une alternative stratégique — combinaison d’effet fiscal et de valorisation sociétale. Intégrer cette option dans la stratégie patrimoniale globale.

Outils & process pratiques pour un rendez-vous CGP

Check-list minimale à collecter

• Titres de propriété, actes notariés et montants d’emprunts (soldes au 1er janvier).
• Statuts, bilans et extraits Kbis des structures (SCI, holdings) le cas échéant.
• Contrats de location (loyers, type, durée, meublé/non meublé).
• Expertises récentes ou éléments de comparables pour étayer la valeur vénale.

Simulateurs & scénarios

Utiliser un simulateur IFI/immobilier capable d’intégrer valeur vénale, abattements (résidence principale), passif déductible, décotes et effets de démembrement. Il est recommandé de présenter au moins deux scénarios (statut quo vs montage chiffré) avec impacts à 1 et 5 ans.

Rédaction & conservation des justificatifs

Documenter la méthode d’évaluation retenue et conserver toutes les pièces justifiant la déductibilité des dettes : contrats de prêt, preuves d’affectation, rapprochements comptables, expertises.

Points de vigilance & risques de requalification

• Valorisation insuffisamment étayée : risque de redressement ; privilégier comparables sérieux ou expertise.
• Passif mal documenté : la déduction des dettes nécessite la preuve du lien juridique et du solde au 1er janvier ; vigilance sur les opérations intra-groupe.
• Montages agressifs : coût réputationnel et risque fiscal ; préférer des montages robustes et défendables.

WealthLab : le simulateur IFI pensé pour les CGP

Pour rendre opérationnelle la démarche présentée, WealthLab propose un module simulateur IFI conçu pour les besoins des conseillers en gestion de patrimoine. Conçu pour être utilisé en rendez-vous, l’outil permet de chiffrer rapidement plusieurs scénarios et de produire des sorties exploitables (PDF, fiches clients).

Fonctionnalités clés (exemples pratiques)

• Saisie centralisée des éléments patrimoniaux : immeubles, parts de SCI/SCPI, dettes (soldes au 1er janvier), contrats locatifs.
• Calcul automatique de la valeur vénale intégrant décotes et abattements (résidence principale).
• Intégration de la déductibilité des dettes pour simuler l’impact net sur l’assiette IFI.
• Module dédié au démembrement (donation nue-propriété / usufruit) pour chiffrer instantanément l’effet sur la base taxable et sur la transmission.
• Scénarios comparés : « statu quo » vs « montage » (SCI, donation, refinancement) avec synthèse chiffrée sur 1 et 5 ans.
• Export PDF prêt à remettre au client et génération de fiches synthétiques (transparence et traçabilité).

Bénéfices pour le CGP

• Renforcement de la crédibilité en rendez-vous : démonstration chiffrée immédiate de l’impact d’une donation, d’un refinancement ou d’un démembrement.
• Réduction du risque d’erreur : automatisation des règles (abattements, barème, décotes) et conservation des justificatifs.
• Outil pédagogique : visualisation claire pour le client des effets à court et moyen terme.

‍