Capacité d’acquisition : Un indicateur clé pour piloter la stratégie d’investissement en gestion patrimoniale

Dans un contexte de taux élevés et de conditions bancaires plus sélectives, la capacité d’acquisition devient le point d’entrée d’une stratégie d’investissement crédible. Pour un CGP, elle ne se limite pas à un calcul de solvabilité. C’est une mesure opérationnelle, dynamique et documentée, qui relie les flux du client, sa structure d’actifs, sa fiscalité et ses objectifs. Bien travaillée, elle oriente les arbitrages, cadre le niveau de risque et accélère la décision.

Définition opérationnelle et périmètre

La capacité d’acquisition représente le montant mobilisable par un client pour un projet donné (immobilier, financier, professionnel), à un instant T, sans déséquilibrer sa situation. Elle agrège quatre blocs d’information que le CGP doit fiabiliser :

• Revenus nets disponibles et leur stabilité dans le temps.
• Charges récurrentes et engagements existants, y compris impôts et loyers.
• Contraintes de financement liées au projet (taux, durée, assurance, frais annexes).
• Capacité d’épargne et coussins de liquidité raisonnables.

Une donnée fondamentalement dynamique

La capacité d’acquisition évolue avec la carrière, les flux d’épargne, la valorisation des actifs, le cycle des taux et les opportunités fiscales. Elle doit être réévaluée périodiquement, au même titre qu’une allocation d’actifs. C’est là que l’outil gestion patrimoniale prend tout son sens, en assurant mise à jour, traçabilité et scénarisation.

Mesurer la capacité d’acquisition : La méthode en 6 étapes

Étape 1 : Collecter et normaliser les données

• Agréger automatiquement les comptes, contrats, crédits et flux.
• Qualifier la nature des revenus (salaires, BIC/BNC, dividendes, loyers) et leur volatilité.
• Consolider les charges, y compris fiscalité et dépenses de vie, pour dégager un reste à vivre cohérent.

Étape 2 : Calculer les ratios de pilotage

• Taux d’effort cible selon le profil et la régularité des revenus.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio) patrimonial: cash-flow disponible annuel / service de la dette annuelle. Un seuil supérieur à 1,2 est souvent recherché pour sécuriser.
• Coussin de liquidité minimal en mois de dépenses, à préserver après l’opération.
• Taux d’épargne et soutenabilité des versements programmés.

Étape 3 : Modéliser le financement du projet

• Intégrer taux nominal, assurance, frais de dossier, frais d’acte, éventuelle garantie.
• Choisir la durée pertinente et calculer l’annuité.
• Tester des schémas spécifiques: in fine, adossé titres (type lombard), franchise partielle, apport majoré pour abaisser l’annuité.
• Pour l’immobilier locatif, projeter loyers nets, charges, taxe foncière, vacance.

Étape 4 : Intégrer la fiscalité

• Simuler le revenu net après impôts, prélèvements sociaux et dispositifs spécifiques (ex. déficit foncier, PFO, abattements, fiscalité des dividendes).
• Mesurer l’effet fiscal avant et après projet, car il modifie le cash-flow disponible et donc la capacité d’acquisition.

Étape 5 : Stress tests et marges de sécurité

• Sensibiliser le modèle à +100 à +200 points de base sur les taux, 10 à 15 % de baisse de loyers, 10 % de hausse des charges.
• Vérifier que le DSCR reste supérieur au seuil défini et que le reste à vivre demeure acceptable.

Étape 6 : Formaliser le verdict exploitable

• En sortie, produire une enveloppe d’acquisition chiffrée et un cadre de négociation avec la banque: apport conseillé, durée, type de prêt, covenants implicites.
• Documenter la décision dans le dossier client pour la conformité et le suivi.

Traduire la capacité d’acquisition par classement d’actifs

Immobilier d’investissement :

• La capacité d’acquisition se traduit en prix cible en intégrant apport, frais, travaux et enveloppe de sécurité.
• Pour des véhicules comme SCPI/OPCI, tenir compte des politiques de financement des banques, des frais d’entrée, du différé éventuel et du rendement net après fiscalité.
• L’intérêt du CGP est de présenter une fenêtre de faisabilité: prix min/max, durée optimale, mensualité cible, cash-flow net attendu et DSCR post-opération.

Financements patrimoniaux

• Crédit lombard et in fine permettent de préserver la liquidité ou d’optimiser la fiscalité, mais imposent un stress test rigoureux et une gestion du collatéral.
• Utiliser la capacité d’acquisition pour doser l’adossement titres et éviter les appels de marge défavorables en phase de marché tendue.

Allocations financières programmées

• Pour assurance vie, PEA, PER, calibrer les versements programmés en cohérence avec le taux d’épargne et les projets à venir.
• La capacité d’acquisition guide la priorisation: investir d’abord sur un actif dont l’effet de levier est opportun, tout en conservant l’agilité pour un second projet six ou douze mois plus tard.

De la photo à la trajectoire patrimoniale

La capacité d’acquisition ne vaut que reliée à une trajectoire. Trois scénarios utiles en rendez-vous :

• Scénario de base: financement standard, apport prudent, durée médiane.
• Scénario ambitieux: apport optimisé, durée plus courte, objectif de performance plus élevé, mais marges de sécurité contrôlées.
• Scénario défensif: priorité à la liquidité, fragmentation du projet, phasage dans le temps.

Le CGP planifie sur 12 à 36 mois, pose des jalons (déblocage d’épargne, cession d’actifs, vesting de BSPCE, baisse de dette), fixe des triggers de relecture et met à jour la capacité d’acquisition à chaque événement de vie.

Outil gestion patrimoniale : comment industrialiser avec WealthLab

Un outil gestion patrimoniale moderne doit couvrir tout le cycle:

• Agrégation des comptes et contrats pour fiabiliser revenus, charges et encours.
• Modélisation des prêts, mensualités, frais, loyers et fiscalité pour calculer une capacité d’acquisition exploitable.
• Scénarisation multicritère avec stress tests, DSCR et reste à vivre en sortie directe.
• Restitutions claires: enveloppe d’achat, mensualité cible, durée optimale, trajectoire d’endettement, rapport PDF pour le client et pour la banque.
• Traçabilité et notes de conformité, utiles en cas de revue interne.

C’est précisément ce que propose WealthLab, pensé pour le CGP: une simulation de capacité d’acquisition intégrée à la photographie patrimoniale et à la fiscalité, des scénarios comparés, puis un export prêt à être annexé au dossier.

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