Choisissez la solution qui vous correspond.
Cela nous permettra de vous proposer la bonne solution, au bon moment, avec le bon expert.
Investissement locatif : un levier stratégique pour les CGP
Le rôle clé du CGP dans la stratégie immobilière de ses clients
L’investissement locatif demeure en 2025 un pilier incontournable de la stratégie patrimoniale des Français. Dans un environnement marqué par la hausse des taux, la tension du marché immobilier et la recherche de valeur refuge, l’immobilier reste un actif tangible et rassurant.
Pour un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), cet investissement représente bien plus qu’un simple placement : il constitue un outil de pilotage global du patrimoine, alliant rendement, fiscalité, transmission et diversification.
Alors que les taux d’emprunt oscillent autour de 3,8 % sur 20 ans et que les prix ont reculé en moyenne de 5 % selon la FNAIM, les conditions actuelles ouvrent la voie à des opportunités nouvelles pour les investisseurs avertis accompagnés par un CGP compétent.
Les fondamentaux de l’investissement locatif
Objectifs patrimoniaux : revenus, capitalisation, transmission
L’investissement locatif répond à trois objectifs essentiels :
- Créer des revenus complémentaires pour préparer la retraite.
- Constituer un patrimoine transmissible à moindre coût fiscal.
- Optimiser la fiscalité, notamment via des dispositifs incitatifs.
Bien piloté, ce levier permet de générer un rendement net annualisé de 3 à 6 %, selon le type de bien et le montage choisi, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Typologie d’actifs : neuf, ancien, meublé, SCPI
Le rôle du CGP consiste à orienter ses clients vers les actifs les plus cohérents avec leur profil patrimonial :
- Neuf (Pinel Plus) : adapté aux investisseurs recherchant une réduction d’impôt directe et une gestion simplifiée.
- Ancien avec travaux (déficit foncier) : idéal pour les foyers fiscalisés, permettant d’imputer jusqu’à 10 700 € de charges sur le revenu global.
- Meublé (LMNP) : offre un régime amortissable particulièrement avantageux sur la durée.
- SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : diversification géographique et sectorielle sans gestion directe.
Ces différents véhicules permettent de construire des stratégies sur mesure, intégrant rendement, fiscalité et liquidité.
Évolution des taux et impact sur la rentabilité réelle
La remontée des taux d’emprunt modifie l’équation économique, mais ne remet pas en cause la pertinence du levier du crédit.
Un financement à 3,8 % sur 20 ans pour un bien offrant 4,5 % de rentabilité brute reste rentable dès lors que l’investissement est optimisé fiscalement.
En parallèle, la correction des prix de l’immobilier améliore mécaniquement la rentabilité nette à long terme.
L’approche globale du CGP : au-delà du rendement brut
Prise en compte de la fiscalité
Le rendement locatif ne peut être interprété sans intégrer la fiscalité. Le CGP doit comparer les régimes disponibles :
- Pinel Plus : réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
- LMNP : amortissement comptable permettant de neutraliser la fiscalité sur les revenus.
- Déficit foncier : imputation des travaux sur les revenus globaux.
La clé réside dans la personnalisation : chaque profil fiscal appelle une stratégie distincte.
Gestion du risque : vacance, endettement, localisation
Les risques associés à l’investissement locatif sont réels : vacance prolongée, impayés, baisse de valeur du bien.
Un CGP performant anticipe ces variables via une approche chiffrée et prudente : une vacance moyenne de 5 % réduit la rentabilité nette d’environ 0,4 point.
La sélection rigoureuse de la localisation, du type de bien et du profil locataire permet de limiter ces aléas.
Intégration de l’immobilier dans la stratégie globale
L’investissement locatif doit s’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale :
- préparation de la retraite,
- équilibre entre liquidité et immobilisation,
- impact sur l’IFI,
- complémentarité avec d’autres véhicules (assurance-vie, PER, SCPI).
Le CGP devient ici l’architecte d’un écosystème cohérent, aligné sur les objectifs de vie du client.
Stratégies d’optimisation patrimoniale
Le financement : levier de performance et d’accès
L’effet de levier du crédit reste l’un des atouts majeurs.
Un investissement financé à 80 % par emprunt, dans un cadre fiscal LMNP, peut générer un taux de rentabilité interne (TRI) supérieur à 6 % après impôts.
Le rôle du CGP consiste à dimensionner la dette, choisir la durée optimale et négocier les conditions (taux, assurance, différé).
Le choix du régime fiscal adapté
L’optimisation repose sur la sélection du régime fiscal le plus efficient :
- le micro-foncier pour les petits revenus locatifs,
- le réel pour les revenus plus élevés avec charges importantes,
- le LMNP amortissable pour une neutralisation de la fiscalité.
La simulation comparative des régimes est indispensable pour éviter les erreurs d’arbitrage.
Transmission et démembrement
L’investissement locatif constitue aussi un outil de transmission patrimoniale.
Le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété, conservation de l’usufruit) permet d’anticiper la succession et de réduire la base taxable à l’IFI.
C’est un levier fréquemment recommandé pour les investisseurs souhaitant allier performance et transmission sereine.
Digitalisation du conseil : le CGP augmenté
L’usage des simulateurs pour fiabiliser le conseil
Face à la complexité croissante des dispositifs fiscaux et des marchés, la data et la simulation deviennent indispensables.
Les simulateurs financiers permettent désormais de comparer en quelques secondes différents scénarios de financement, d’effort d’épargne et de fiscalité.
C’est une réponse attendue à la double exigence du marché : réactivité et pédagogie.
Le simulateur d’investissement locatif WealthLab
.png)
Le simulateur WealthLab est aujourd’hui un outil de référence pour les professionnels du patrimoine.
Il offre au CGP la possibilité de :
- calculer instantanément la rentabilité nette après fiscalité,
- visualiser le cash-flow mensuel selon différents taux, durées et dispositifs,
- mesurer l’effort d’épargne réel du client,
- comparer plusieurs scénarios de financement (Pinel, LMNP, déficit foncier),
- générer un rapport clair et pédagogique à présenter en rendez-vous.
Conçu pour être simple, rapide et complet, WealthLab s’intègre parfaitement dans la démarche de conseil global des CGP.
En transformant la complexité du calcul en visualisation claire, il renforce la crédibilité et la valeur du conseil.
L’investissement locatif reste un pilier incontournable de la gestion de patrimoine moderne.
Dans un contexte de normalisation des taux et de fiscalité complexe, les CGP doivent désormais allier analyse stratégique, simulation précise et pédagogie client.
Les outils digitaux comme WealthLab permettent de concrétiser cette promesse : faire de chaque conseil un accompagnement chiffré, transparent et à forte valeur ajoutée.
FAQ
Comment un CGP peut-il évaluer la rentabilité réelle d’un investissement locatif ?
En intégrant toutes les variables (revenus, taux, fiscalité, vacance locative) via un simulateur immobilier comme WealthLab.
Quels dispositifs fiscaux privilégier en 2025 ?
Le Pinel Plus, le LMNP amortissable et le déficit foncier restent les plus pertinents selon le profil fiscal et la capacité d’endettement du client.
Pourquoi utiliser un simulateur comme WealthLab ?
Parce qu’il permet d’objectiver le conseil, de fiabiliser les calculs et de matérialiser les scénarios en rendez-vous client.
